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买二手房一定要先交定金吗,交定金时应该注意什么?
 

加入时间:2019/11/1 8:08:00  来源:法妞观点  点击:867 发表评论 (网友评论0)
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棋牌评测网20元提现 www.ucsto.tw 在购买房产的时候涉及到的房款比较高,同时随着市场的影响,房价也是瞬息万变的,因此不管是购买新房还是 二手房,一般卖方都会要求买方在看中房屋之后先交付一定数额的定金。那从法律角度分析的话,购买二手房交定金是必须的吗? 

网友咨询:买二手房一定要先交定金吗,法律有这方面的规定吗? 

河北冀新律师事务所侯剑锋律师解答: 

购买二手房交定金不是必须的,二手房定金是否需要支付主要应看双方当事人的约定。 

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。此外,定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。 

购买二手房交定金时应该注意的事项: 

(1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款; 

(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况; 

(3)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效; 

(4)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则; 

(5)谨防有的卖房利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约; 

(6)定金和订金在法律上性质是不同的。 

【法律依据】 

《合同法》第一百一十五条,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 

侯剑锋律师解析: 

定金的数额: 

1、定金的数额原则上是由当事人约定的,但担保法对其最高限额又作了限定,即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金 ,将定金的惩罚限定在一定的限度内。 

2、司法解释第119条规定,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额, 视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。该规定说明定金合同是实践合同,只有定金交付另一方当事人接受后,定金合同才成立。 

关于定金的惩罚性: 

1、定金罚则具体内容,给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的,应按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。 

2、定金的适用需要符合以下几个条件: 

(1)定金合同是实践合同,需要定金的实际交付。定金如未实际交付的,在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时,不能适用定金罚则。 

(2)主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的,即便当事人已有交付和收受定金的事实,也不能适用定金罚则。但是,当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同,即主合同无效定金合同却不一定无效。 

(3)当事人不履行债务且无法定免责情形。 

3、《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定: 

(1)视为不履行被担保的债务的情况。 

因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 

(2)不完全履行合同时的定金罚则。 

当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。 

(3)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。 

因合同关系以外人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。 

(本文来源:法妞观点)

 


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